Ремонт на стара къща: Топ 5 грешки, които ще ти струват скъпо

Реконструкцията на стара къща е един от най-сложните инвестиционни проекти, при които  границата между успешен ремонт и конструктивна авария е много тънка.

В българската реалност липсата на информация често води до решения “на сляпо” и “на доверие”, които оскъпяват проекта многократно. Затова е нужно да обсъдиш възможностите предварително със специалист.

В следващите редове ще те запознаем с 5-те най-често срещани грешки при ремонт на стара къща. Приятно четене!

Грешка №1: Наливане на бетонна плоча без усилване на основите

Първото нещо, което ще поискаш, е да налееш бетонна плоча върху старите основи. Замяната на автентичния гредоред звучи логично, но крие своите рискове.

Собствениците, водени от желанието за “вечна” здравина, често пренебрегват факта, че плоча с дебелина от 10-12 см често води до 350 кг/кв. м. постоянен нов товар върху старата каменна основа, която не е проектирана за това. 

За да направиш правилния избор, трябва да се свържеш с инженер-конструктор, който да изчисли каква тежест може да бъде поета от основите.

Рискът при новата бетонна плоча

Бетонът е негъвкав материал. Когато бъде налят върху мека конструкция без здрав фундамент отдолу, той предизвиква слягания. Вместо по-здрав дом, получаваш рисков при земетръс дом.

Решението за основите при ремонт на стара къща

Изборът за основа трябва да се базира на конструктивно обследване. След него може да бъде избрано да се налее бетонна основа или алтернативи, които съвременната архитектура предлага:

• Сух под върху лека метална или дървена конструкция: до 5 пъти по-лек от бетона;
• Олекотен бетон с керамзит: за намаляване на собственото тегло;
• Укрепване чрез нов скелет: изграждане на колони и подливане на основи преди полагане на плочата.

Грешка №2: Премахване на вътрешни стени без конструктивно становище

Масова заблуда при ремонта на стара къща е, че тънките стени могат да бъдат премахнати, защото не са носещи. Това невинаги е така, защото в миналото постройката е била устроена по различен начин от познатия ни днес.

В автентичното строителство сградата е като кутия, а всяка стена е важен елемент, който я държи здрава. 

Рискът при премахване на вътрешни стени

Премахването на вътрешни стени при ремонт на стара къща може да доведе до провисване на тавана. 

При гредоред е често срещано те да подпират дългите греди, намалявайки провисването им. Премахването им води до деформация и увисване на таваните. 

Друг често срещан проблем е загубата на устойчивост. В някои постройки вътрешните стени държат фасадните зидове изправени. Без тях рискът конструкцията да се “издуе” навън се увеличава.

Какво е решението за вътрешните стени?

Конструктивният анализ и архитектурното заснемане са задължителна част. Те могат да определят дали една стена може да бъде заменена, като съществуващите алтернативи са:

• Монтиране на стоманени профили (П-рамки), които поемат товара на премахнатата стена;
• Усилване на съществуващите греди, за да издържат по-големи подпорни разстояния;
• Изграждане на нови стоманобетонни елементи, които да стабилизират оставащата конструкция.

Грешка №3: „Задушаване“ на сградата с неподходяща изолация

В стремежа си за енергийна ефективност, при ремонт на стара къща се взема решението за облепяне на стените (от камък, кирпич или тухла) със стиропор. 

Проблемът е, че автентичните сгради са проектирани като хигроскопични системи – те разчитат на свободната дифузия на водна пара през стените, за да регулират влагата. Важно за избягването на този проблем е да се консултираш с архитект.

Рискът от задушаването на сградата

Когато се използват паронепропускливи материали върху “дишащи зидове”, те водят до риск от:

• Конденз в конструкцията: Влагата от интериора не може да излезе навън и се втечнява точно в зоната между изолацията и зида.
• Гниене на гредите: Ако къщата има вградени дървени елементи (сантрачи), те започват да гният скрито под изолацията, което компрометира здравината на стените.
• Неизтребим мухъл: Тъй като стените остават вечно влажни, вътрешният климат се влошава рязко, появява се плесен и мазилките започват да се рушат.

Какво е решението на “задушаването”?

Реставрацията изисква материали с висока паропропускливост като каменна вата, мултипор или варови мазилки.

Грешка №4: Подмяна на дограма без укрепване на щурцовете при ремонт на стара къща

При много стари сгради тежестта на стените около вратите и прозорците се поема от дървени греди, наречени щурцове. Масова грешка е директната подмяна на стара дограма с нова PVC дограма, без да се провери състоянието на укрепващите елементи. 

Рискът от директната подмяна на старата дограма

Съвременната дограма не е проектирана да бъде носещ елемент. Ако оригиналният щурц е компрометиран, се случват следните аварии:

• Провисване на зидарията: Тежестта на тухлите или камъните над отвора започва да натиска директно върху новия профил.
• Блокиране на механизмите: Дори минимално провисване от 2-3 мм е достатъчно, за да спре прозорците да се отварят или затварят правилно.
• Срутване на фасадата: В най-лошия случай, при премахване на старата дървена каса (която често е помагала за подпирането), част от зида над прозореца може буквално да се срути навътре или навън

Как правилно да смениш дограмата?

Преди да прибегнеш към ремонт, най-важно е да се разкрие и инспектира състоянието на щурците. Най-стандартното решение е замяната със стоманобетонен щурц. В някои случаи се прибягва до решение с монтаж на стоманен профил или химическо укрепване.

Грешка №5: Игнориране на отвеждането на водите (Дренаж и покрив)

Най-честата финансова грешка е преминаването към скъпи интериорни ремонти, без да е решен фундаменталният проблем с водата. Много собственици подменят керемидите без план за отвеждане на водите или дренаж около основите. За да се избегне този проблем, е задължително да се свържеш с ВиК професионалист. 

Какъв всъщност е рискът от водите?

Водата е тихият убиец на старите къщи. Без правилна вертикална планировка се случват следните неща:

• Капилярна влага: Водата от почвата се „изкачва“ по стените нагоре, разяждайки стария варов разтвор и разрушавайки тухлите.
• Компрометиране на основите: Натрупването на дъждовна вода в близост до къщата размеква почвата, което води до слягания и поява на нови конструктивни пукнатини.
• Гниене на долния гредоред: Ако подът е дървен, влагата от земята предизвиква бързо гниене на носещите греди, което често остава скрито под новия паркет до момента на аварията.

Как правилно да проектираме пътя на водата?

За да се избегне проблемът с водата, важна стъпка е да се изгради дренажна система. Тя е отговорна за отвеждането на водите от фундаментите на къщата.

Ревизията на водосточната система е важна част от решението на проблема, за да се провери състоянието на улуците и тръбите.

Заключение

Не рискувай устойчивостта на имота си с компромисни решения и съвети „на око“. Допитай се до архитекти и проектанти, за да спестиш от скъпи грешки. 

Източници:

Advice | The SPAB

Managing damp problems in old buildings