За голямо огорчение на бъдещите купувачи на жилища цените на имотите продължават да растат. Изглежда, че нищо – дори най-високите лихви по ипотечните кредити от почти 23 години – не може да спре продължаващото покачване на цените на жилищата.first estates
Цените се повишиха отново през септември, според последния индекс на цените на жилищата на S&P CoreLogic Case-Shiller, с 3,9% скок, което представлява осми пореден месец на печалби. В друго отражение на продължаващите увеличения, Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR) съобщава, че средните цени на жилищата към октомври са се повишили с повече от 3 процента спрямо миналата година – четвъртият пореден месец на годишни скокове.
Толкова за идеята, че една „жилищна рецесия“ ще обърне някои от огромните печалби в цените на жилищата. Жилищният пазар в САЩ най-накрая започна да се забавя в края на 2022 г. и цените на жилищата изглеждаха готови за корекция. Но по пътя към срива на жилищния пазар се случи странно нещо: стойността на жилищата отново започна да се покачва.агенция за недвижими имоти
Данните от NAR показват, че средните продажни цени на съществуващи жилища са близо до рекордно високи нива. Медианата за октомври 2023 г. от $391 800 е извън най-високата стойност за всички времена от $413 800, но е най-високата, регистрирана някога за месец октомври. (Сезонните колебания в цените на жилищата правят юни месецът с най-високи цени през повечето години – рекордът за всички времена беше достигнат през юни 2022 г.) „Рецесията на жилищата по същество приключи“, казва Лорънс Юн, главен икономист на NAR.
Стойностите на жилищата се задържаха стабилни, въпреки че лихвите по ипотечните кредити скочиха до 8 процента през октомври, достигайки най-високите си нива от повече от 23 години. (Оттогава те са спаднали обратно, но остават над 7 процента.) Виновникът е липсата на предлагане на жилища. Запасите остават разочароващо оскъдни, като данните на NAR за октомври показват само 3,6-месечно предлагане.
„Няма да видите спад на цените на жилищата“, казва Рик Арвиело, ръководител на ипотечната фирма New American Funding. „Просто няма достатъчно инвентар.“
Скайлар Олсен, главен икономист в Zillow, е съгласен за дисбаланса между търсене и предлагане. Последната й прогноза гласи, че цените на жилищата ще продължат да се покачват през 2024 г. – добре дошли новини за продавачите, но не толкова добри за купувачите за първи път, които се борят да станат собственици на жилища. „Не сме в това пространство, където нещата изведнъж ще станат по-достъпни“, казва Олсен.
Всъщност напоследък виждаме точно обратното. Според доклада за тенденциите на жилищния пазар на Realtor.com за ноември 2023 г. високите ипотечни лихви са увеличили месечните разходи за финансиране на типичния дом (след 20 процента първоначална вноска) със 7,9 процента от миналата година. Това се равнява на $172 повече месечни плащания, отколкото би видял купувач миналия ноември – нов рекорд, най-високата цифра, откакто започна да проследява данни през 2016 г.
Като вземат предвид всичко това, икономистите и анализаторите на жилищния сектор са съгласни, че всяка корекция на пазара вероятно ще бъде скромна. Никой не очаква спадове на цените в мащаба на спадовете по време на Голямата рецесия.
Ще се срине ли жилищният пазар?
Не. Все още има повече купувачи, отколкото продавачи, а това означава, че не може да се случи осезаем спад на цените: „Просто като цяло няма достатъчно предлагане“, казва Марк Флеминг, главен икономист в застрахователя First American Financial Corporation. „Има повече хора, отколкото жилищен инвентар. Това е Econ 101.
Дейв Линигер, основателят на брокерската компания за недвижими имоти RE/MAX, казва, че рязкото покачване на лихвите по ипотечните кредити е изкривило пазара. Много бъдещи купувачи чакаха лихвите да паднат, но ако лихвите по ипотечните кредити спаднат, тогава на пазара може да нахлуят нови купувачи, което ще повиши цените на жилищата.
„Имате цяло поколение задържано търсене“, казва Линигер. „Намираме се в тази очарователна позиция на огромно търсене и твърде малко наличности. Когато лихвените проценти започнат да падат, това ще бъде нов цикъл на бум и спад.“
През 2005-2007 г. пазарът на жилища в САЩ изглеждаше направо разпенен, преди стойността на жилищата да се срине с катастрофални последици. Когато балонът на недвижимите имоти се спука, световната икономика изпадна в най-дълбокия спад след Голямата депресия. Сега, когато неотдавнашният жилищен бум е застрашен от рязко покачващи се лихви по ипотечните кредити и потенциална рецесия – последното експертно проучване на Bankrate поставя шансовете на 46 процента – купувачите и собствениците на жилища се питат кога ще се срине жилищният пазар?
Икономистите в жилищния сектор обаче са съгласни, че няма да се срине: въпреки че цените могат да паднат, спадът няма да бъде толкова сериозен, колкото този по време на Голямата рецесия. Една очевидна разлика между сега и тогава е, че личните баланси на собствениците на жилища са много по-силни днес, отколкото преди 15 години. Типичният собственик на жилище с ипотека има страхотен кредит, много собствен капитал и ипотека с фиксирана лихва, заключена при лихва под 5 процента – всъщност, според скорошно проучване на Redfin, 82,4 процента от всички настоящи собственици на жилища са заключени под марката от 5 процента.
Нещо повече, строителите помнят твърде добре Голямата рецесия и са били предпазливи относно темпото на строителство. Резултатът е продължаващ недостиг на жилища за продажба.
